Valor Econômico, Adriano Ferraz, Bernardo Freitas e Paulo Machado, 16/dez
Desde 2007, o Comitê de Pronunciamentos Contábeis (CPC) aprovou pronunciamentos técnicos cujo objetivo é convergir o sistema contábil brasileiro ao padrão internacional, o International Financial Reporting Standards (IFRS), o que pode gerar problemas de adequação aos departamentos financeiros e contábeis das empresas do ramo imobiliário.
Em relação ao setor imobiliário, a principal questão refere-se ao tratamento contábil dado às receitas e despesas. Para isso, houve a classificação dos contratos em: (i) contrato de construção - aqueles negociados para a construção de um ativo único (ex. edifício) ou de diversos ativos relacionados (ex. planta industrial); (ii) contrato de prestação de serviços - aqueles em que a entidade não é obrigada a comprar ou fornecer os materiais de construção, sendo sua obrigação apenas a prestação dos serviços relacionados à construção; e (iii) contrato de venda de bens - aplicáveis aos contratos de venda decorrentes da incorporação de unidades imobiliárias.
Diante dessa classificação, é importante observar a diferença das atividades das construtoras e das incorporadoras. As primeiras necessariamente realizam a obra ao passo que as incorporadoras poderão realizar a construção do imóvel diretamente ou contratar terceiros - as construtoras - para fazê-lo. A incorporadora, por sua vez, deverá ser proprietária do terreno, promitente compradora, construtora ou corretora de imóveis (art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964). A construtora poderá ser qualquer sociedade ou profissional qualificado.
Anteriormente, as sociedades brasileiras que atuavam no setor imobiliário obedeciam ao critério do percentual de conclusão da obra (Percentage of Conclusion - POC) na elaboração das demonstrações financeiras, sendo as receitas reconhecidas de acordo com o desenvolvimento do empreendimento imobiliário. Após os novos pronunciamentos, há sugestões no sentido de que a maior parte das receitas das incorporadoras deverá ser reconhecida apenas no momento da entrega da unidade imobiliária.
A receita deve ser baseada na evolução percentual de conclusão da obra
De acordo com estudo feito pelo Credit Suisse essa mudança proporcionaria uma baixa média de 43% no ganho líquido e uma redução de 25% no patrimônio líquido para essas empresas. A questão que motivou essa alteração refere-se ao momento da transferência dos riscos e benefícios para o comprador do imóvel. De acordo com o padrão internacional, isso ocorreria na entrega da unidade imobiliária, devendo as receitas serem reconhecidas nessa ocasião. Contudo, esse entedimento não pode ser visto como absoluto.
As promessas de compra e venda no setor imobiliário são irrevogáveis e irretratáveis. Isso significa que as partes não poderão desistir do negócio. Apesar de consideradas como promessas, por não haver a efetiva transferência jurídica da propriedade (essa só ocorre com o registro da escritura pública no Cartório de Imóveis), são contratos com grande potencial de eficácia jurídica.
Com efeito, os contratos decorrentes de incorporações imobiliárias são irretratáveis por própria disposição do artigo 32, parágrafo 2º, da Lei 4.591, de 1964. Inclusive, a lei confere ao promissário comprador o direito real oponível a terceiros, com possibilidade de adjudicação compulsória do imóvel, mesmo no caso de insolvência do promitente vendedor após o final da obra.
Por sua vez, o Código Civil estabelece que a promessa de compra e venda sem arrependimento confere ao promissário comprador direito real sobre o imóvel, se a promessa for registrada no Cartório de Imóveis. Não obstante, o direito conferido ao promissário comprador é tão relevante que a Súmula nº 293 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determina que o direito de adjudicação compulsória sequer se condiciona ao registro do compromisso da compra e venda no cartório de imóveis.
Há ainda outros aspectos que demonstram que o promissário comprador assume os benefícios e riscos mais relevantes no que se refere à propriedade do imóvel. O STJ já definiu ser possível que o promissário comprador ajuíze embargos de terceiro para proteger seus direitos sobre imóvel penhorado por dívida que não é sua (AgRg no REsp nº 643.445). Além disso, o STJ também entendeu que o promissário comprador é quem tem o direito de receber a indenização em caso de desapropriação do imóvel (REsp nº 290.066).
Neste sentido, fica notório que o promissário comprador assume os benefícios e riscos mais relevantes durante a construção e não ao final, quando da entrega do bem, haja vista que a natureza da atividade da incorporadora é uma obrigação de fazer, consubstanciada numa prestação de serviços, fato gerador do ISS.
A transferência dos benefícios e riscos decorrentes da transação imobiliária ocorrem com a evolução da obra. Diante disso, a receita deve ser reconhecida com base na evolução do percentual de conclusão do empreendimento por satisfazer todas as condições inerentes.
Não se pode esquecer que a principal função das Demonstrações Contábeis (DC) é fornecer informações sobre a posição patrimonial e financeira da entidade, que sejam úteis a um grande número de usuários em suas avaliações e tomadas de decisão econômica. Assim, o registro equivocado de uma receita fará que a principal função das DCs não seja plenamente cumprida.
Ante o exposto, conclui-se que tanto o CPC 17 como o CPC 30 estão em perfeita sintonia com a estrutura conceitual, a qual define que qualquer receita deve ser registrada quando gerar aumentos nos benefícios econômicos sob a forma de entrada de recursos que resulta em aumento do patrimônio líquido.
Contudo, a questão é complexa e precisa ser discutida amplamente para que não seja adotada uma postura que cause prejuízo às incorporadoras e as obriguem a elaborar as suas demonstrações financeiras de maneira que não venha a refletir a realidade.
Adriano Ferraz, Bernardo V. Freitas e Paulo Machado são, respectivamente, advogados e consultor do Junqueira de Carvalho, Murgel & Brito Advogados e Consultores
Este artigo reflete as opiniões do autor, e não do jornal Valor Econômico. O jornal não se responsabiliza e nem pode ser responsabilizado pelas informações acima ou por prejuízos de qualquer natureza em decorrência do uso dessas informações
sábado, 5 de fevereiro de 2011
Google Street View pode auxiliar locação de temporada
Quando não é possível visita prévia ao imóvel, ferramenta assegura autenticidade das fotos.
Imagem do Guarujá/SP, no Google Street View.
15/12/2010
Antes de alugar um imóvel para temporada, o ideal é visitar a casa ou apartamento para saber qual seu estado real, inclusive de móveis e utensílios, e quantas pessoas ele acomoda. Se, no entanto, não for possível fazer a visita prévia (como na maioria das vezes não é), a internet pode funcionar como uma grande aliada - o interessado deve solicitar ao corretor que lhe mande fotos internas e externas do imóvel e consultar o Google Street View para se assegurar de que pelo menos a fachada é igual ou parecida à que foi apresentada. “Não se deixe enganar. Fotos às vezes antigas podem mostrar um imóvel que não existe mais”, diz Hilton Pecorari Baptista, diretor de Locação Residencial do Secovi-SP.
Contrato
Embora esse tipo de locação seja para um pequeno período, é importante elaborar um contrato. “O único meio de evitar mal-entendidos é documentar a transação, afinal o que está bem escrito não dá margem a dúvidas”, afirma Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. “É costumeiro o uso de um contrato simples, com a necessária eficiência legal”, comenta o advogado.
“Nesse contrato devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, o valor a ser pago, a forma de pagamento, eventuais multas para os casos de atraso ou depredação e até mesmo o número de pessoas que ficarão no imóvel”, explica Pecorari Baptista. Também é aconselhável que o contrato traga o número de utensílios (copos, talheres, pratos, panelas, etc.) e a listagem de eletrodomésticos e eletrônicos à disposição do locatário.
É importante, também, checar na entrada se tudo está em conformidade com o especificado no contrato. Havendo algum dano (vidro quebrado, eletrodoméstico que não funciona, etc.) na chegada, recomenda-se anotar para informar o locador na devolução das chaves, livrando-se de pagar indenização pelo dano. Jaques Bushatsky lembra ainda que o documento deve apontar quem ficará responsável pelo pagamento das contas no período de locação, como a de telefone.
Pagamento
As formas de pagamento do aluguel de temporada são livremente combinadas entre as partes. Segundo o diretor do Secovi-SP, metade do valor normalmente é pago no ato da contratação e a metade restante na entrega das chaves. “Costuma-se prever uma multa contratual no caso de desistência de uma das partes”, diz. Ele recomenda ainda atenção ao preço. “Desconfie quando for muito inferior à média de mercado, porque isso pode ser sinal de que o imóvel possui algum problema”, comenta.
É praxe o proprietário solicitar ao inquilino um cheque-caução para servir de garantia dos bens (mobílias, eletrodomésticos, eletrônicos, etc.) que estão no imóvel. Esse cheque deve ser devolvido ao locatário ao se observar, na vistoria de saída, que o imóvel está em ordem.
Imagem do Guarujá/SP, no Google Street View.
15/12/2010
Antes de alugar um imóvel para temporada, o ideal é visitar a casa ou apartamento para saber qual seu estado real, inclusive de móveis e utensílios, e quantas pessoas ele acomoda. Se, no entanto, não for possível fazer a visita prévia (como na maioria das vezes não é), a internet pode funcionar como uma grande aliada - o interessado deve solicitar ao corretor que lhe mande fotos internas e externas do imóvel e consultar o Google Street View para se assegurar de que pelo menos a fachada é igual ou parecida à que foi apresentada. “Não se deixe enganar. Fotos às vezes antigas podem mostrar um imóvel que não existe mais”, diz Hilton Pecorari Baptista, diretor de Locação Residencial do Secovi-SP.
Contrato
Embora esse tipo de locação seja para um pequeno período, é importante elaborar um contrato. “O único meio de evitar mal-entendidos é documentar a transação, afinal o que está bem escrito não dá margem a dúvidas”, afirma Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. “É costumeiro o uso de um contrato simples, com a necessária eficiência legal”, comenta o advogado.
“Nesse contrato devem constar as datas de entrada e saída do inquilino, o valor a ser pago, a forma de pagamento, eventuais multas para os casos de atraso ou depredação e até mesmo o número de pessoas que ficarão no imóvel”, explica Pecorari Baptista. Também é aconselhável que o contrato traga o número de utensílios (copos, talheres, pratos, panelas, etc.) e a listagem de eletrodomésticos e eletrônicos à disposição do locatário.
É importante, também, checar na entrada se tudo está em conformidade com o especificado no contrato. Havendo algum dano (vidro quebrado, eletrodoméstico que não funciona, etc.) na chegada, recomenda-se anotar para informar o locador na devolução das chaves, livrando-se de pagar indenização pelo dano. Jaques Bushatsky lembra ainda que o documento deve apontar quem ficará responsável pelo pagamento das contas no período de locação, como a de telefone.
Pagamento
As formas de pagamento do aluguel de temporada são livremente combinadas entre as partes. Segundo o diretor do Secovi-SP, metade do valor normalmente é pago no ato da contratação e a metade restante na entrega das chaves. “Costuma-se prever uma multa contratual no caso de desistência de uma das partes”, diz. Ele recomenda ainda atenção ao preço. “Desconfie quando for muito inferior à média de mercado, porque isso pode ser sinal de que o imóvel possui algum problema”, comenta.
É praxe o proprietário solicitar ao inquilino um cheque-caução para servir de garantia dos bens (mobílias, eletrodomésticos, eletrônicos, etc.) que estão no imóvel. Esse cheque deve ser devolvido ao locatário ao se observar, na vistoria de saída, que o imóvel está em ordem.
TJSP estabelece jurisprudência imobiliária
Rescisão de contrato de compra e devolução de quantia paga estão entre os temas abordados por súmulas.
&
28/12/2010 -
Fonte: http://www.imovelweb.com.br/NOTICIAS/mercado-imobiliario/tjsp-estabelece-jurisprudencia-em-questoes-imobili.aspx
São Paulo - Com o intuito de dar vazão aos seus quase 19 milhões de processos, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), desde meados de 2010, aprovou a edição de súmulas que passam a constituir a jurisprudência predominante no Estado. Dentre as súmulas editadas até o momento, algumas tratam de questões imobiliárias que envolvem rescisão de contrato de compra, devolução de quantias pagas, entre outros casos freqüentes.
“Com tais medidas, o TJSP acompanha a tendência que há tempos permeia os tribunais superiores, facilitando a compreensão de temas polêmicos e repetitivos que paulatinamente são levados ao Poder Judiciário”, analisa João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Confira abaixo o que o TJSP estabelece como jurisprudência em relação ao direito imobiliário:
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
2. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
3. Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
4. É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no decreto-lei n. 70/66.
5. Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado (art. 1.228 do código Civil), não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário.
7. Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.
8. É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000.
12. A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa.
13. Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do C.P.C.).
15. É cabível medida liminar em ação possessória decorrente de contrato verbal de comodato, desde que precedida de notificação e audiência de justificação de posse para verificação dos requisitos estabelecidos no art. 927 do Código de Processo Civil.
21. Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável audiência de instrução e julgamento.
22. Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandado ao ensejo da propositura da ação.
23. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil.
24. A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.
25. O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art. 8º, da Lei nº 8.245/91.
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28/12/2010 -
Fonte: http://www.imovelweb.com.br/NOTICIAS/mercado-imobiliario/tjsp-estabelece-jurisprudencia-em-questoes-imobili.aspx
São Paulo - Com o intuito de dar vazão aos seus quase 19 milhões de processos, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), desde meados de 2010, aprovou a edição de súmulas que passam a constituir a jurisprudência predominante no Estado. Dentre as súmulas editadas até o momento, algumas tratam de questões imobiliárias que envolvem rescisão de contrato de compra, devolução de quantias pagas, entre outros casos freqüentes.
“Com tais medidas, o TJSP acompanha a tendência que há tempos permeia os tribunais superiores, facilitando a compreensão de temas polêmicos e repetitivos que paulatinamente são levados ao Poder Judiciário”, analisa João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
Confira abaixo o que o TJSP estabelece como jurisprudência em relação ao direito imobiliário:
1. O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.
2. A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição.
3. Reconhecido que o compromissário comprador tem direito à devolução das parcelas pagas por conta do preço, as partes deverão ser repostas ao estado anterior, independentemente de reconvenção.
4. É cabível liminar em ação de imissão de posse, mesmo em se tratando de imóvel objeto de arrematação com base no decreto-lei n. 70/66.
5. Na ação de imissão de posse de imóvel arrematado pelo credor hipotecário e novamente alienado (art. 1.228 do código Civil), não cabe, por ser matéria estranha ao autor, a discussão sobre a execução extrajudicial e a relação contratual antes existente entre o primitivo adquirente e o credor hipotecário.
7. Nos contratos de locação, responde o fiador pelas suas obrigações mesmo após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se não se exonerou na forma da lei.
8. É penhorável o único imóvel do fiador em contrato locatício, nos termos do art. 3º, VII, da Lei 8.009, de 29.03.1990, mesmo após o advento da Emenda Constitucional nº 26, de 14.02.2000.
12. A ação de cobrança pode ser direcionada contra todos ou qualquer dos condôminos individualmente, no caso de unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa.
13. Na ação de cobrança de rateio de despesas condominiais, consideram-se incluídas na condenação as parcelas vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da obrigação. (Art. 290, do C.P.C.).
15. É cabível medida liminar em ação possessória decorrente de contrato verbal de comodato, desde que precedida de notificação e audiência de justificação de posse para verificação dos requisitos estabelecidos no art. 927 do Código de Processo Civil.
21. Na chamada denúncia vazia, a retomada é deferida pela só conveniência do locador, sendo dispensável audiência de instrução e julgamento.
22. Em casos de notificação premonitória desacompanhada de procuração, consideram-se ratificados os poderes para a prática do ato com a juntada do competente instrumento de mandado ao ensejo da propositura da ação.
23. A notificação premonitória não perde a eficácia pelo fato de a ação de despejo não ser proposta no prazo do art. 806 do Código de Processo Civil.
24. A locação verbal presume-se por tempo indeterminado.
25. O usufrutuário não se equipara ao adquirente para o fim de aplicação do art. 8º, da Lei nº 8.245/91.
sexta-feira, 19 de novembro de 2010
Correção de Alugueis
Estamos disponibilizando os principais índices para o cálculo de reajuste de alugueis.
Os índices divulgados nesta página já tem acumulados a variação em 12 meses, incluímos esta opção para que o usuário apenas efetue uma multiplicação.
Para reajustar o valor é simples, basta mutiplicar:
Aluguel Antigo x Índice do mês de reajuste = ALUGUEL REAJUSTADO
Exemplo 1:
Para valores corrigidos pelo IGP-M (FGV) em março/2009 use 1,0785 ( (1,0785-1) x 100 = 8,85%), ou seja, a variação do período de março 2008 a fevereiro 2009 = 12 meses.
Exemplo 2:
Para valores corrigidos pelo IPC (FIPE) em abril/2009 use 1,0627 ( (1,0627-1) x 100 = 6,27%), ou seja, a variação de abril 2008 a março 2009 = 12 meses.
Estamos disponibilizando os principais índices para o cálculo de reajuste de alugueis. Os índices divulgados nesta página já tem acumulados a variação em 12 meses, incluímos esta opção para que o usuário apenas efetue uma multiplicação. Para reajustar o valor é simples, basta mutiplicar: Aluguel Antigo x Índice do mês de reajuste = ALUGUEL REAJUSTADO Exemplo 1: Para valores corrigidos pelo IGP-M (FGV) em março/2009 use 1,0785 ( (1,0785-1) x 100 = 8,85%), ou seja, a variação do período de março 2008 a fevereiro 2009 = 12 meses.
Exemplo 2: Para valores corrigidos pelo IPC (FIPE) em abril/2009 use 1,0627 ( (1,0627-1) x 100 = 6,27%), ou seja, a variação de abril 2008 a março 2009 = 12 meses. |
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Anexos (1)
- índices para o cálculo de reajuste de alugueis Jun 2010.doc - em 06/06/2010 13:16
Keila dos Santos João
Consultoras de vendas/MRV Lançamentos
(43)99867582/keilalancamentos@
(43)99082235
quinta-feira, 28 de outubro de 2010
Oportunidade Incrível!
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Novidades para todos os navegantes!
Neste mês de outubro, os moradores de Londrina, poderão conferir o lançamento de mais um empreendimento com assinatura da MRV Engenharia. Trata-se do Spázio Le Parc, que une a comodidade de uma boa localização com segurança e uma belíssima estrutura de lazer. “Presente em 14 estados brasileiros, incluindo todos os da região Sul, a MRV Engenharia tem viabilizado a realização do sonho de milhares de famílias há 31 anos e, com mais essa obra, vamos continuar nesse caminho”, garante o diretor comercial da MRV Engenharia na regional Sul, José Lima Nunes Melo.
O diretor acrescenta que a cidade tem forte potencial no mercado imobiliário, o que favorece a atuação da construtora. O Spázio Le Parc será construído na Avenida Jockey Club, em frente à PUC, em uma área de 23.720 metros quadrados. José Lima frisa a importância do local escolhido para a construção do empreendimento. “Buscamos oferecer imóveis que tenham alto custo-benefício. Assim, aspectos como comodidade, conforto, segurança e boa localização são fundamentais”, pontua o diretor.
São 480 unidades residenciais, entre apartamentos com um ou dois dormitórios, todos com vagas de garagem. Na área comum do residencial, há opções para toda a família, para quem quer um local para relaxar, se exercitar ou encontrar os amigos. Enquanto os pais se reúnem com os amigos no espaço gourmet, as crianças podem se divertir no playground e há, também, espaços fitness e zen.
Financiamento
O Spázio Le Parc se enquadra no programa habitacional do governo federal e, assim, pode ser feito o financiamento em até 30 anos pela Caixa Econômica Federal (CEF) com baixas taxas de juros, a partir de 4,5% ao ano. Outra possibilidade é um subsídio de até R$17 mil oferecido pelo governo e um seguro que protela por até 36 meses o pagamento das parcelas do imóvel em caso de perda do emprego antes do fim da quitação.
Para contribuir ainda mais na realização do sonho de sair do aluguel, quem adquirir uma unidade de qualquer do Spázio Le Parc pode, ainda, utilizar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para fazer o financiamento. Quem tiver interesse de comprar um apartamento deve procurar por mim, ou deixar um comentário.
São necessários os seguintes documentos para a aquisição do imóvel: carteira de identidade, CPF, três últimos contracheques e comprovante de residência. Trabalhadores com renda informal podem apresentar extratos de cartões de crédito, recibos de aluguel e outros documentos.
O decorado está pronto na frente do jockey do lado da puc.
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