Vai tirar férias? Dicas...

Tirar férias no final do ano e em janeiro tem suas vantagens, mas quem disse que depois disso a temporada acaba? Em consulta a imobiliárias dos litorais gaúcho e catarinense, o Pense Imóveis verificou que alugar casa de praia em fevereiro e março também tem lá seu lado bom.

Uma deles, por exemplo, é o preço, que acaba saindo um pouco mais em conta. Segundo Noêmia Reckziegel, proprietária da Noêmia Central de Aluguéis, em Capão da Canoa, no Rio grande do Sul, a segunda quinzena de fevereiro costuma ter valores mais baixos. Isso porque escolas e universidades voltam às atividades e as pessoas começam a ir embora. "Aumenta a oferta de imóveis, o valor cai", resume.

Em Torres, uma das últimas do litoral gaúcho antes de chegar a Santa Catarina, a ocupação diminuiu a partir da segunda quinzena de janeiro, e junto com ela foi o preço, afirma Tania Penz, proprietária da Penz Imóveis. Agora, em fevereiro, a tendência é de que os valores baixem ainda mais um pouco.


Outra vantagem, segundo a corretora de Torres, é que em fevereiro, pelo menos na praia em que atua, o tempo mínimo da estadia cai de 10 para sete dias. Em março, à exceção do Carnaval, alguns proprietários aceitam negociar até por cinco dias. E, no terceiro mês do ano, o aluguel pode ficar até 40% mais barato do que no período de festas.

Mas quanto é esse "mais barato" de que as corretoras falam? Em fevereiro, por exemplo, a empresária de Capão da Canoa diz que tem à disposição imóveis a partir de R$ 200 a diária, em casas que podem abrigar até dez pessoas. Os apartamentos, que oferecem mais infraestrutura aos veranistas - como segurança -, ela tem a partir de R$ 150 por dia, em unidade com dois quatros.

Em Garopaba, no litoral de Santa Catarina, a praia da Ferrugem tem lotação de cerca de metade dos imóveis, neste segundo mês do ano, segundo Lauro Ferreira Junior, corretor da Ferrugem Imóveis. Como a oferta é grande, ele diz que consegue casas para até oito pessoas a partir de R$ 120 por dia. Unidades para abrigar apenas um casal podem sair por R$ 70 reais a diária.


Mas os profissionais alertam que os preços mais em conta de fevereiro e março não se aplicam aos dias do Carnaval. Primeiro, porque para alugar por menos do que os dez ou sete dias tradicionais o valor já é mais caro - às vezes, até o dobro. Depois, porque a procura no período é muito alta. Na Ferrugem, por exemplo, há apenas 10% de imóveis vagos.

E outra ressalva vai para quem está pensando em alugar uma casa em condomínio fechado em Xangri-lá, no litoral gaúcho, onde a situação é um pouco diferente das citadas antes, de acordo com Marcos dos Santos, proprietário da Marcos Giulio Gestão Imobiliária. "Até a primeira quinzena de fevereiro, os preços ficam estáveis, depois começam a aumentar, já por causa do carnaval", explica. A boa notícia é que, nesse tipo de imóvel, a ocupação está, atualmente, na casa dos 70%, o que significa que ainda é possível encontrar boas unidades.


Antecedência
Mas o ideal é se programar, tanto para as férias como para o Carnaval, com bastante antecedência, para poder escolher os melhores imóveis. "Quem chega em cima da hora até consegue lugar para ficar, mas de certa forma pega 'o que sobrou', pois as opções com mais infraestrutura já estão ocupada", comenta dos Santos.

E essa antecedência, de acordo com Tania, não é de duas semanas: a maioria dos veranistas que visitam a praia em janeiro costuma fazer as reservas em setembro, outubro ou novembro do ano anterior. "Eles aproveitam os feriados prolongados desses meses para visitar os imóveis e escolher o que vão querer", conta.

Perfil dos imóveis
E para quem está na dúvida sobre o que é melhor alugar em cada praia, os corretores dão as dicas sobre os tipos de imóveis ideias para cada perfil de veranista.

Para Tania e Noêmia, os apartamentos seriam uma opção com mais infraestrutura e mais segurança para os locatários. Além disso, a profissional de Torres informa que costuma ter mais ofertas deste tipo de imóvel. As casas, segundo ela, em geral estão mais longe da orla ou em praias menos movimentas.

Para as famílias com mais disponibilidade do orçamento e de tempo, e que estão em busca de imóveis com infraestrutura mas com alguma privacidade, os condomínios fechados são uma boa opção em Xangri-lá, sugere dos Santos. Os valores para dez dias partem de R$ 1 mil reais a diária, preço que acaba reduzido se o locatário ficar por mais tempo no local.


Fora dos condomínios, Noêmia desaconselha o aluguel de casas em Capão da Canoa, pela questão da segurança. Embora, segundo ela, em 2011 tenham sido registrados menos arrombamentos, a questão ainda preocupa corretores e veranistas. "O meliante daqui não rouba os pertences do imóvel, mas do inquilino, que ainda tem a imagem de uma praia tranquila e costuma deixar tudo aberto", comenta.

A sugestão dela é que as casas sejam alugadas para grandes grupos, e que se tenha, no litoral, o mesmo cuidado que se tem na cidade. Além disso, a casa, para muitas pessoas, garante mais liberdade para fazer barulho, ainda que dentro dos limites da lei.

Junior, de Garopaba, levanta também a questão do preço, já que quanto mais ocupantes, menor o valor que cada um precisa pagar pela diária. Quanto à segurança, o corretor comenta que a Ferrugem está com mais policiamento, e que nenhum dos imóveis de sua agência registrou problemas com assaltos.

Embora indique as casas para os grupos grandes, Noêmia alerta que, em Capão, a maioria das imobiliárias não aluga unidades só para jovens, mesmo maiores de idade, sendo preciso sempre a presença de alguém mais velho. "Tivemos experiências anteriores ruins", diz. E acrescenta que não adianta tentar fazer a reserva no nome do adulto, pois se na hora de retirar a chave o mesmo não estiver presente, o dinheiro é devolvido e o imóvel não pode ser ocupado.

Em Torres, os cuidados também são redobrados, embora não haja necessidade de uma pessoa mais velha. "Em geral temos mais famílias, os jovens vêm mais o carnaval, e nesses casos fazemos cópias dos documentos de todos os que vão ficar no imóvel, para garantir que todos tenham responsabilidade pela unidade", explica. Em Xangri-lá, segundo dos Santos, a precaução contra possíveis danos vem no preço: em geral, jovens sozinhos pagam mais caro pelo aluguel de temporada.

Mas, independente do perfil do veranista, os corretores afirmam que ainda dá tempo de desfrutar de sombra e água fresca na beira do mar.

Arquitetura



1/Fevereiro/2011
Edifício corporativo em Porto Alegre prioriza o aproveitamento de energias passivas
Assinado pelo escritório AT Arquitetura, projeto para a nova sede da Datasys propõe sistemas que reduzem o consumo de energia e de água

Ana Paula Rocha


O escritório AT Arquitetura divulgou as imagens do projeto da nova sede da Datasys, localizada em Porto Alegre, no Rio Grande do Sul. O prédio de 7,2 mil m² de área construída foi concebido a partir de estudos sobre as condições do local a ser implantado.



Cobertura verde e fachadas ventiladas ajudarão a economizar energia e água no edifício


Segundo o memorial descritivo do projeto, "o gerenciamento das energias passivas presentes no local como insolação, solo, ventos e vegetação foi fator determinante para as soluções adotadas". De acordo com o escritório de arquitetura, esse levantamento de dados permitiu que o formato e a disposição dos ambientes dos edifícios melhorassem o aproveitamento dos benefícios naturais. A criação de um pátio interno no edifício, por exemplo, vai potencializar a ventilação cruzada e a iluminação natural na maior parte dos ambientes.

Além disso, a fachada sul foi posicionada para captar a maior quantidade de iluminação. Na fachada norte a utilização de brises vegetais e recuo das esquadrias filtram os raios solares, protegendo o prédio e exigindo menor consumo de ar condicionado. Elementos de proteção solar para as fachadas oeste e leste também foram pensados para a qualidade de condicionamento térmico do edifício.




Outro diferencial do projeto é a adoção das fachadas ventiladas, que permitem a formação de um colchão de ar entre a estrutura do prédio e o material de revestimento para aumentar o isolamento térmico do prédio. O empreendimento ainda terá cobertura verde, captação de energia solar, bacias de contenção das águas da chuva para reúso, estação de tratamento de esgoto e automação dos sistemas visando à redução do consumo de energia.

O projeto da nova sede da Datasys está em fase de aprovação na Prefeitura de Porto Alegre. A previsão é de que as obras iniciem ainda em 2011 e sejam entregues em 2012.

Mercado Imobiliário

2/Fevereiro/2011
Lopes adquire 60% da consultora de imóveis paranaense Thá
Operação estimada em R$ 20,9 milhões inclui dez lojas do grupo

Mauricio Lima


A LPS Brasil ou imobiliária Lopes, como é conhecida a empresa paulista de consultoria de imóveis, adquiriu 60% da Imobiliária Thá Pronto, localizada em Curitiba (PR). Com a aquisição, a LPS passa a ter exclusividade, por meio de sua empresa CrediPronto!, nos financiamentos de imóveis comercializados pela Thá.

A empresa paranaense é especializada na comercialização de imóveis de médio-alto padrão e possui dez lojas. Nove unidades estão localizados em Curitiba, sendo oito exclusivas para imóveis prontos e uma específica para comercialização de lançamentos. A imobiliária ainda detém uma nova loja em Santa Catarina.

Segundo a LPS, o valor da negociação é estimado em R$ 20,9 milhões, sendo paga inicialmente uma parcela fixa de R$ 7,4 milhões. Os R$ 13,6 milhões restantes serão pagos em três parcelas variáveis, a partir do primeiro ano da aquisição, podendo a transação alcançar o valor máximo de R$ 45 milhões.

Painel de mercado

Empreendimentos logísticos não atendem às exigências de inquilinos
Afirmação é da diretora de desenvolvimento da Prosperitas Investimentos, para quem as especificidades de projetos logísticos estão sendo negligenciadas



Clarisse Etcheverry, diretora da Prosperitas Investimentos
Como têm evoluído os investimentos no mercado imobiliário de condomínios logísticos?

Esse mercado passou por ciclo recente de profissionalização. Trata-se do mesmo processo de profissionalização que se assistiu nas áreas residencial e de shopping centers, quando se decidiu partir para a produção do alto padrão - com investimentos estruturados e projetos diferenciados. Agora é a vez do logístico. O problema é que, na vontade de atender à demanda de investimentos, necessidades desse mercado tão específico estão sendo negligenciadas. Ainda hoje, quando a crescente demanda por locação de galpões não é atendida, porque faltam centros de distribuição, o inquilino acaba "aceitando" as condições impostas pelo mercado de investimento - não tão ideais para ele. Num segundo momento, quando já houver galpões em número suficiente, a previsão é que apenas os espaços bem projetados fiquem à frente, pois serão os mais escolhidos.


E quais necessidades estão sendo negligenciadas?

Cada região e cada operação pedem uma tipologia específica. No mercado logístico você não pode replicar um produto formatado; é preciso entender o que é ideal em cada caso: a quantidade de docas, se o armazém terá área para contêineres, ou espaços para manobra de carretas, se haverá circulação perimetral ou pós-docas. A ideia é pensar como o projeto pode ser flexível, dentro de um leque maior de possibilidades de uso do galpão.


O que chama de produto formatado? Os projetos estão sendo reproduzidos segundo um modelo padrão?

É um modelo simples demais que está sendo reproduzido pelo mercado de investimentos; é maldimensionado, não se adéqua a necessidades específicas dos ocupantes; traz apenas características muito básicas de projeto, como altura mínima de pé-direito. Muitas vezes, confunde-se o tipo de projeto ideal para cada região - portuária ou rodoviária, por exemplo. Há também uma migração de empresas para esse setor que não têm expertise em galpões de distribuição.


Você se refere a condomínios que não são feitos sob encomenda, certo?

Sim, o problema desses projetos é que são especulativos e não foram construídos no esquema "built to suit". Poucos projetos têm considerado itens como tipo de operação, profundidade de galpões, reúso de água e itens para "green building", além de aspectos mercadológicos de operações e fluxos logísticos de cada região do País. Esses detalhes serão diferencial no mercado imobiliário de amanhã.

Setor Imobiliário

No mercado de real estate atual, observa-se o crescente número de empresas do setor formando equipes de vendas para comercialização de seus produtos. Trata-se das conhecidas vendas in house (dentro de casa, que passarei a chamar “i.h.”). Neste artigo discuto o tema buscando responder às seguintes questões: Por quê? Como? Quem?

Por que: informação e receita

Inicio com “informação”, pois a meu ver é um dos pontos de grande importância a ser explorado com as equipes “i.h.”. Apesar de nem todas as empresas objetivarem a busca de informação em suas equipes, logo irão perceber a rica fonte de troca de informações das equipes “i.h” e sua utilidade para formatação adequada de seus produtos.

Informação: o principal elo entre as empresas incorporadoras e seus clientes é a equipe de vendas, importante fonte de informações, tanto do cliente à incorporadora como da incorporadora ao cliente. Quando representados pela equipe de vendas terceirizada, este elo pode não atender de forma adequada às necessidades de informação às incorporadoras, pois a empresa terceirizada tem outros objetivos e foco. Empresas que atuam apenas no segmento de comercialização e não de produção, assim buscam informações relativas aos seus negócios. Isso não é uma crítica, pois as imobiliárias são contratadas exatamente para executar esse serviço e o fazem de forma adequada, visto que mesmo as empresas com um grande corpo de venda continuam contratando terceirizadas para dividirem seus plantões de venda. Mas a relação incorporadora e imobiliária não será abordada neste artigo, tema que abordei nesta coluna em maio de 2008, “relação das empresas incorporadoras e imobiliárias”, relação a qual esta nova tendência não vem alterar. As equipes de venda “i.h.” vêm atender a uma lacuna na indústria, a presença do incorporador no plantão de venda.

Informação sobre o cliente ao incorporador

Para entender a importância das informações discorrerei sobre as interfaces de mercado entre o incorporador (produtor) e o cliente final (consumidor), relação esta que mostrará sua importância e tratamento adequado na obtenção das informações.
As interfaces de mercado entre incorporadores e seus clientes apresentam uma relação de desequilíbrio entre o produto que pode ser oferecido e o que é pretendido. Esse desequilíbrio resulta do poder de compra do consumidor versus preço ofertado, que é reflexo do custo de produção dos empreendimentos.

Essa relação de demanda e oferta norteia as estratégias de inserção e de planejamento dos produtos. Ou seja, o produto que atende ao cliente de forma mais adequada, com preço competitivo, poderá se destacar e obter inserção de mercado. De acordo com as teorias de segmentação, a estratégia adequada para se destacar na concorrência e obter inserção de seus produtos no mercado é formatar o produto orientado ao público-alvo dentro do mercado. O reconhecimento dos anseios do público-alvo é importante para que os atributos embarcados nos empreendimentos estejam adequados, alcançando destaque e sua consequente inserção de mercado.
A partir do reconhecimento dos anseios e como o mercado os percebe, o incorporador e ou a equipe de planejamento de produto poderá formatar o produto adequado ao segmento que pretende atender. A equipe de vendas “i.h.”, orientada pela empresa, deve buscar essas e outras informações importantes para formatação dos produtos.

Informação do incorporador ao cliente

Outro ponto importante, a comunicação do incorporador com seu cliente. Um dos grandes desafios é apresentar de forma adequada os diferenciais de qualidade que o produto oferece ao cliente final.
Os empreendimentos são comercializados durante o ciclo de produção, principalmente na fase de lançamento. Dessa forma os incorporadores buscam ressaltar os principais atributos do empreendimento usando estratégias de marketing com a apresentação de catálogos, estande de venda com apartamentos decorados, campanhas em jornal e revista etc., ressaltando os diferenciais do produto e buscando se comunicar de maneira adequada com o público que pretende atingir. Mas uma peça importante nesse ciclo é o atendimento. Esse deve ser feito de forma adequada e pode ser decisivo na conclusão do negócio.
A equipe “i.h.” que está familiarizada com os produtos da casa, alinhada à ideologia da incorporadora e com participação na formatação do produto, está mais preparada para passar de forma adequada os atributos do empreendimento ao cliente. Além de terem um maior comprometimento na hora de venda, pois fazem parte da equipe do incorporador.
Receita: não se pode deixar de lado o resultado operacional das vendas “i.h.”. A remuneração é um percentual do valor da venda pago na data da sua efetivação, que gira em torno de 2% a 4%. Em um mercado com alto grau de alavancagem, como o de real estate, essa receita é significativa.
As equipes de venda “i.h.”, em sua maioria, atuam no mesmo formato das empresas imobiliárias, em uma operação autônoma que deve apresentar resultado, que determinará sua existência. Apesar de não me alongar muito neste item, ele é determinante para o tamanho e existência das equipes de venda “i.h.”.

Como atuam?

As imobiliárias “i.h.” utilizam o mesmo formato de negócio das imobiliárias convencionais, ou seja, os custos devem ser suportados pelas receitas das vendas realizadas, com uma diferença fundamental: serem exclusivas, só comercializam os produtos da casa.
Essa diferença determina a atuação e toda estrutura da empresa. Sua missão e os objetivos são totalmente diferentes das imobiliárias convencionais. Enquanto as imobiliárias objetivam atender ao maior número de clientes, visando ao crescimento da empresa, o objetivo das “i.h.” é atender com excelência à empresa mãe, com metas de liquidar estoques, levantar as informações desejadas e representar a empresa perante o consumidor. Sua estrutura está diretamente ligada ao tamanho da incorporadora e seu crescimento está ligado ao crescimento da empresa.
Além de atuar com equipe de venda, as empresas “i.h.” gerenciam parcerias com outras imobiliá­rias, não as do plantão, e corretores autônomos. Apesar de ser empresa da casa, elas são cobradas da mesma forma que as empresas terceirizadas. O diretor de uma empresa que atua com “i.h.” comentou que se a “i.h.” não obtiver desempenho satisfatório em um determinado plantão ela pode perdê-lo. Essa cobrança de resultado é natural e saudável, para não haver acômodo que poderia levar ao fim da “i.h.”. Postura alinhada ao não subsídio, atuação por mérito.

A presença da imobiliária “i.h.” é importante em todas as fases do empreendimento:
na formatação: com as informações reconhecidas no mercado.
no pré-lançamento: botando o produto a teste, sentindo a aceitação do produto e formando um volume de vendas que impulsionará o lançamento.
no lançamento: fase importante para a efetivação do projeto, onde está concentrado o maior esforço de venda e determina a efetivação do projeto. Fase esperada para que ocorra o maior volume de venda.
no período da construção: período onde o investimento em propaganda é menor, em sua maioria sem estande de venda com apartamento decorado, grande aliado nas vendas. O empreendimento perde força e volume de venda e consequente interesse das imobiliárias terceirizadas, que focam seus esforços em lançamento que oferecem maior volume de venda.
Esse último é um dos momentos onde a diferença de foco entre as empresas se faz mais nítido. A “i.h.” só conclui o seu objetivo quando zera o estoque do empreendimento, assim a sua presença na operação nesse período é fundamental para o êxito do projeto.
Não custa lembrar que o lucro dos empreendimentos e consequente resultado estão ligados a todas as vendas do empreendimento, onde as primeiras vendas custeiam o empreendimento, seguido das vendas que retornam o capital investido e, enfim, as vendas que originam o lucro. O empreendimento só completa o ciclo com 100% das vendas efetuadas, sendo que essas últimas são determinantes para a confirmação do resultado do empreendimento.
no pós-entrega: o estoque pós-obra fere o resultado de um empreendimento, a cada mês de não venda o resultado do empreendimento sofre perda de rentabilidade, além dos custos envolvidos com sua manutenção. Dessa forma há empenho para que esse estoque seja zero e a equipe “i.h.” encara esse problema.

Quem?

Neste capítulo me pergunto quem pode ter uma empresa imobiliária “i.h.”, visto o que já foi dito com relação à estruturação das empresas e como atuam por conta própria. Lembrando que trabalham de forma convencional de mercado, ou seja, a equipe de vendas é remunerada pelas receitas obtidas com as vendas, as quais além do pessoal devem custear toda a sua infraestrutura. Se a empresa não tiver lançamentos com certa regularidade e volume, não conseguirá manter sua estrutura. Assim, só as grandes empresas que conseguem apresentar esse volume de venda têm condições de manter uma empresa “i.h” em atuação.
Alinhadas a esse movimento observa-se que as empresas de médio e menor portes, que buscam atuar com equipe de venda “i.h.”, usam o conceito de alguma forma. Algumas formam equipes pequenas de corretores e ou fomentam vendas com imobiliárias parceiras e ou corretores autônomos.
O gerente de vendas de uma empresa de médio porte com lançamentos esporádicos informou manter uma pequena equipe fixa e, no período de lançamento, aumenta o quadro de corretores. Após o lançamento, os libera para que possam atuar independentes em outros mercados.
Dessa forma essas empresas atuam nas etapas da comercialização em conjunto com a empresa de lançamento contratada. Principalmente quando na fase da construção e pós, que a atuação da venda “i.h.” é importante para o bom resultado da empresa.
Enfim, as imobiliárias ou vendas “i.h.” são uma nova realidade no mercado e preencheram uma lacuna importante: a presença da incorporadora nos estandes de venda, auxiliando nas vendas e na busca de informações.

- Portal Piniweb - Alfredo Eduardo Abibi Filho, economista, MBA Real Estate, mestre em engenharia civil - Jan/11