Guia do aluguel de imóveis

Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, de preferência, escrito. O inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas, guardando uma cópia junto com os recibos de pagamento do aluguel e encargos.

Cuidados antes de alugar um imóvel
Verifique pessoalmente as condições do imóvel. Realize junto com o proprietário, uma vistoria anotando o estado de conservação do imóvel por meio de termo de vistoria por escrito, evitando problemas futuros. Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste, duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento etc.

Não poderá ser cobrado do inquilino nenhum valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral . Essas despesas devem ser pagas pelo locador. O proprietário poderá exigir que o inquilino ofereça alguma garantia para a locação. Somente uma das garantias listadas na tabela abaixo poderá ser exigida.
Garantias que podem ser exigidas do inquilino
Caução
Pode ser de bens móveis ou imóveis. Normalmente é em dinheiro, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança. No final do contrato, não havendo dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança

Seguro fiança
O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora

Importante
A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer) somente poderá ser exigida pelo proprietário, caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas
Deveres do proprietário (locador)
Para que o contrato de locação transcorra sem problemas, o locatário deve estar atento aos seguintes deveres do locador

- Entregar o imóvel em condições de uso. Se o inquilino perceber qualquer problema após a locação, deverá comunicar o proprietário e solicitar o conserto, por escrito
- Fornecer os recibos de pagamento do aluguel discriminado
- Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio. Porém, se no contrato constar que essa obrigação é do inquilino, ele terá que cumprir o que foi estabelecido
- No caso de apartamento, cabe ao proprietário pagar as despesas extraordinárias do condomínio: reformas no prédio, fundo de reserva, troca de cabo de elevador etc
Deveres do inquilino (locatário)
O locador irá cobrar os seguintes itens do locatário

- Pagar pontualmente o aluguel no prazo e local estipulados
- Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato (se para fins residenciais, não poderá ser utilizado para comércio)
- Restituir o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu
- Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário
- No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio: luz, água, limpeza, salários dos empregados
Ofertas de Imóveis
Casas para alugar em RS Casas para alugar em SC
Apartamentos para alugar em RS Apartamentos para alugar em SC
Reajuste, rescisão e retomada do imóvel
Reajuste do aluguel
O reajuste no valor cobrado será anual, conforme o índice acordado em contrato pelo locador e o locatário. O índice mais usado para isso é o IGM-M.

Rescisão do contrato
O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, desde que pague a multa estabelecida em contrato (geralmente três meses de aluguel). Entretanto, essa multa deve ser proporcional ao tempo restante da locação.

Retomada do imóvel pelo proprietário
Há duas formas de o proprietário reaver seu imóvel. Uma, por denúncia vazia, em que é feito um pedido para que o inqulino saia. A outra opção é via judicial, e geralmente é decorrente de problemas como falta de pagamento e só é feita quando são exauridas as opções de negociação.

Fonte: Procon-SP

Guia de financiamento de imóveis
Existem diversas formas de financiar a compra de um imóvel. Antes de optar por uma delas, é importante conhecer as vantagens e desvantagens de cada modalidade. Além disso, o comprometimento da renda familiar deve ser bem avaliada antes da assinatura do contrato.




Direto com a construtora
A vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais barato e em geral, quando o imóvel fica pronto ele vale mais do que o preço pago pelo comprador. A desvantagem deste sistema também é a demora de dois a três anos para entrar no imóvel.

Imóvel na planta
Quem escolheu adquirir um imóvel na planta deve visitar obras da mesma construtora já entregues a outras pessoas, bem como consultar se não há ações judiciais contra a empresa.
O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda, exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão empregados na obra, além do prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão do contrato e devolução dos valores pagos, dentre outras condições previstas no contrato.




Através de bancos
O financiamento de um imóvel não precisa ser feito diretamente pela Caixa Econômica Federal (CEF). Confira as opções dadas pelos maiores bancos do país – e você não precisa, necessariamente, ser correntista de nenhum deles – e veja qual mais se adapta às suas necessidades e possibilidades de pagamento de parcelas. É muito importante comparar as taxas praticadas pelas instituições, que podem diferir.
Ofertas de imóveis
Lançamentos imobiliários em RS Lançamentos imobiliários em SC
Apartamentos à venda em RS Apartamentos à venda em SC
Casas à venda em RS Casas à venda em SC
Leasing, consórcio ou crédito bancário?
Saber as diferenças entre consórcio, leasing e crédito bancário são essenciais para comprar o imóvel sem transtornos. Confira as principais características de cada um

Leasing
O imóvel a adquirir fica "de propriedade" da instituição financeira (geralmente um banco). O banco comprou do imóvel e funciona como uma "locadora", "alugando" local para o comprador. Este paga uma quantia fixa mensal, acertada em contrato, até a liquidação do valor do bem.

Crédito bancário
O total é pago pelo banco, que empresta o dinheiro ao comprado. O imóvel fica no nome do cliente, que assume uma dívida com a instituição financeira, e não pode ser negociado enquanto não houver quitação do valor. As condições de pagamento, juros e valor financiado variam conforme o banco. Vale pesquisar.



Consórcio
Uma empresa administradora monta grupos com número de clientes interessados em comprar um imóvel de determinado valor. Cada um compra cotas desse valor e paga uma parcela mensal. Três consorciados são contemplados com uma carta de crédito no valor do imóvel no mês, através de sorteio ou lance, que significa um adiantamento de dinheiro a fim de obter mais cedo a carta de crédito, sem depender da sorte. O prazo final é de 120 meses.


>> Saiba mais sobre formas de financiamento
Uso do FGTS
O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado para compra do imóvel num financiamento. De acordo com a CEF, os documentos necessários para liberar o dinheiro do Fundo são:
Listagem de documentos
- Comprovante do tempo de trabalho sob o regime do FGTS, pelo extrato atualizado da conta vinculada ou CTPS (deve ser comprovado mínimo de três anos de vínculo; é considerada a soma de todos os períodos, consecutivos ou não, trabalhados sob o regime do FGTS, em uma ou mais empresas);
- Carteira de Trabalho e Previdência Social, original e cópia, das seguintes folhas: a) identificação - frente e verso; b) contrato (s) de trabalho;
- Declaração do sindicato da respectiva categoria profissional, no caso de trabalhador avulso;
- Comprovante de localização da ocupação principal, por meio de um dos seguintes documentos: a) cópia de comprovante dos rendimentos; b) anotação na carteira profissional; c) declaração do empregador.
- No caso de aquisição de imóvel em outras cidade é preciso um comprovante de residência há pelo menos um ano. Para isso, são válidos: a) contrato de aluguel, b) contas de água, luz, telefone ou gás; c) recibos de condomínio; d) declaração do empregador; e) declaração de instituição bancária;
- Cópia da última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal ou Declaração Anual de Isento - DAI.

Fontes: Caixa Econômica Federal, Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudentes e Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação

O FGTS pode ser utilizado por comprador que não tenha outro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, em qualquer parte do território nacional ou que não tenha imóvel residencial concluído nem em construção no município em que mora ou trabalha (incluídas áreas vizinhas).

Fundos de investimento imobiliário
Essa forma de investimento viabiliza o acesso de pequenos e médios investidores aos investimentos imobiliários. Os fundos juntam os recursos captados e investem em um ou mais empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira. Trata-se, assim, de investimento imobiliário envolvendo recursos captados via mercado de valores mobiliários.




O fundo é constituído sob a forma de condomínio fechado, onde o resgate de quotas não é permitido. O objetivo do fundo é auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades do empreendimento adquirido pelo fundo. São comuns as locações de escritórios, shopping centers e pontos comerciais em geral.

O arrendamento gera receitas por meio da cobrança de valor correspondente a um percentual do lucro auferido pela empresa arrendatária, ou pelo pagamento de uma porcentagem do valor total do imóvel arrendado, podendo os dois critérios serem adotados concomitantemente. Caso o objeto do fundo seja obter ganhos por meio da alienação dos imóveis adquiridos, o rendimento será resultado da venda dos referidos imóveis por valor superior ao dependido para a sua aquisição.

Quem pode investir
Qualquer pessoa pode investir desde que possua recursos no montante mínimo para o investimento. O investidor adquire quotas do fundo que, por sua vez, adquire em nome próprio os imóveis que pretende explorar comercialmente, indicados para compor sua carteira de ativos. O quotista passa, então, a ter direito ao recebimento de uma parte nos rendimentos que o fundo vier a obter. Geralmente, as políticas de Fundos de Investimento Imobiliário tem como objetivo de auferir ganhos mediante locação, arrendamento ou alienação das unidades de determinado empreendimento.
Vantagens
Acesso ao mercado imobiliário
O Fundo de Investimento Imobiliário permite a formação de uma carteira composta de empreendimentos imobiliários, os quais, pelo volume de recursos envolvidos, não estariam ao alcance de investidores individuais, especialmente os de menor capacidade financeira, aumentando, assim, a quantidade de alternativas de investimento disponíveis.

Ganhos de escala
Ao aplicar em um Fundo de Investimento Imobiliário, é possível para o pequeno investidor obter condições semelhantes às oferecidas aos grandes investidores, uma vez que a soma de recursos proporciona ao fundo maior poder de negociação. Ademais, os custos da administração dos investimentos do fundo são diluídos entre todos os quotistas, na proporção de suas participações.

Diversificação
Os Fundos de Investimento Imobiliário representam uma oportunidade de diversificação de aplicações para o investidor, pois os rendimentos de suas quotas estão atrelados ao mercado imobiliário. Em suma, o Fundo de Investimento Imobiliário agrega vantagens do mercado de valores mobiliários ao investimento em imóveis.

Simplificação
O investidor não precisa se preocupar pessoalmente com procedimentos referentes a certidões, escrituras, recolhimento do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), entre outras, pois tais assuntos são de responsabilidade do Administrador. É importante lembrar que o Administrador sempre utilizará recursos do fundo para fazer frente a quaisquer despesas relacionadas com o cumprimento destas obrigações.

Possibilidade de fracionar o investimento
Caso o investidor necessite utilizar parte dos recursos aplicados, não precisará, como no investimento direto em imóveis, liquidar todo o seu investimento, podendo vender no mercado secundário apenas a quantidade de quotas suficientes para suprir a sua necessidade.
Fatores de risco
Mercado financeiro
Os fundos podem ser afetados pelos mesmos riscos que atingem o mercado financeiro e cada tipo de empresa, observados os ramos negociais específicos. Em alguns casos, os eventos podem afetar somente os fundos que detêm determinados tipos de imóveis, ou imóveis localizados em região geográfica específica.

Taxa de ocupação imobiliária
A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A redução da taxa de ocupação pode não só reduzir a receita de um fundo de investimento pela vacância de seus imóveis, mas também gerar redução nos valores dos aluguéis.



Liquidez reduzida
Pelo fato de os fundos sempre serem constituídos na forma de condomínios fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas cotas, os titulares podem ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado secundário.
Taxas, patrimônio e rendimento
Taxas
A taxa de administração é um encargo cobrado pelo administrador do fundo como remuneração pela prestação dos serviços de administração do fundo e gestão da sua carteira.

Além da taxa de administração, podem estar previstas no regulamento as taxas de ingresso, de saída e de performance, desde que explicitados os critérios de sua aferição e as condições de pagamento.

Patrimônio do fundo
Na maioria dos casos, o fundo já é criado para investimentos em um imóvel específico. Hotéis, grandes conjuntos de escritórios, até mesmo shopping centers estão entre os tipos de imóveis mais comuns.

O fundo deve aplicar no mínimo 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. O restante pode ser destinado à aplicação em outros ativos de renda fixa, para fazer face às despesas ordinárias necessárias à manutenção do fundo.

Rendimento
Existe disposição legal obrigando que o Administrador do fundo distribua a seus quotistas, no mínimo, 95% do lucro eventualmente auferido pelo fundo. Os ganhos estão sujeitos a tributação do Imposto de Renda, à alíquota de 20%.

Fonte: Comissão de Valores Mobiliários (CVM)

União sobe teto para financiar imóvel

Em algumas regiões do país, o valor máximo chegará a R$ 170 mil



Aguardada há mais de um ano, a medida que aumenta o valor máximo do crédito imobiliário financiado com recursos do FGTS dentro do programa Minha Casa, Minha Vida foi aprovada nessa quarta-feira, dia 2. A correção atende à reivindicação das construtoras e, na prática, pode ampliar a extensão de interessados e também fazer com que a compra dos imóveis pese mais no bolso.

Para Porto Alegre, capital do Rio Grande do Sul, o teto passou de R$ 130 mil para R$ 150 mil. Para municípios como Santa Maria ou Caxias do Sul, no interior do Estado, por exemplo, o valor máximo será de R$ 130 mil. As regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Brasília terão o maior preço: R$ 170 mil.



A justificativa do Conselho Curador do FGTS, que aprovou a medida ontem, é proporcionar a equivalência aos valores do mercado imobiliário e cobrir o déficit na habitação popular. O valor estava congelado há três anos. Desde então, houve aumento no preço dos terrenos, dos insumos básicos e da mão de obra.

Mas a correção desse teto não foi acompanhada de um reajuste nos subsídios bancados com dinheiro do fundo e não houve aumento da renda das famílias que podem ser beneficiadas pelo programa.

Cerca de 80 mil unidades foram contratadas no RS
Para o presidente do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS), Paulo Vanzetto Garcia, a ampliação do teto aumentará o leque de interessados em adquirir imóveis pelo programa, além de facilitar a execução dos projetos.

– A mudança dos valores recoloca o programa na velocidade e dimensão previstas na sua criação.

Desde 2007, foram contratadas aproximadamente 80 mil unidades pelo Minha Casa, Minha Vida no Estado, estima Garcia. Do total, cerca de 20% foram em Porto Alegre. Grande parte dos imóveis foi construída nos municípios da região metropolitana de Porto Alegre e em cidades como Caxias do Sul e Santa Maria.

Na avaliação de especialistas, o preço no mercado tende a se ajustar ao teto estabelecido pelo governo. Se antes um morador de São Paulo, por exemplo, comprasse imóvel de R$ 130 mil e obtivesse o maior subsídio, de R$ 23 mil, financiaria até R$ 107 mil em 25 anos. Agora, o total financiado pode chegar a R$ 147 mil.

– As construtoras se sentem mais à vontade de colocar o valor do imóvel mais próximo do teto com a alegação de aquecimento do mercado – critica Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário.

Segundo a secretária de Habitação do Ministério das Cidades, Inês Magalhães, o governo estuda revisão dos subsídios, mas não haverá aumento do valor máximo.

– Temos a política de subsídios mais generosa. Em nenhum lugar do mundo se dá quase um terço do valor do imóvel em subsídio.

Vai tirar férias? Dicas...

Tirar férias no final do ano e em janeiro tem suas vantagens, mas quem disse que depois disso a temporada acaba? Em consulta a imobiliárias dos litorais gaúcho e catarinense, o Pense Imóveis verificou que alugar casa de praia em fevereiro e março também tem lá seu lado bom.

Uma deles, por exemplo, é o preço, que acaba saindo um pouco mais em conta. Segundo Noêmia Reckziegel, proprietária da Noêmia Central de Aluguéis, em Capão da Canoa, no Rio grande do Sul, a segunda quinzena de fevereiro costuma ter valores mais baixos. Isso porque escolas e universidades voltam às atividades e as pessoas começam a ir embora. "Aumenta a oferta de imóveis, o valor cai", resume.

Em Torres, uma das últimas do litoral gaúcho antes de chegar a Santa Catarina, a ocupação diminuiu a partir da segunda quinzena de janeiro, e junto com ela foi o preço, afirma Tania Penz, proprietária da Penz Imóveis. Agora, em fevereiro, a tendência é de que os valores baixem ainda mais um pouco.


Outra vantagem, segundo a corretora de Torres, é que em fevereiro, pelo menos na praia em que atua, o tempo mínimo da estadia cai de 10 para sete dias. Em março, à exceção do Carnaval, alguns proprietários aceitam negociar até por cinco dias. E, no terceiro mês do ano, o aluguel pode ficar até 40% mais barato do que no período de festas.

Mas quanto é esse "mais barato" de que as corretoras falam? Em fevereiro, por exemplo, a empresária de Capão da Canoa diz que tem à disposição imóveis a partir de R$ 200 a diária, em casas que podem abrigar até dez pessoas. Os apartamentos, que oferecem mais infraestrutura aos veranistas - como segurança -, ela tem a partir de R$ 150 por dia, em unidade com dois quatros.

Em Garopaba, no litoral de Santa Catarina, a praia da Ferrugem tem lotação de cerca de metade dos imóveis, neste segundo mês do ano, segundo Lauro Ferreira Junior, corretor da Ferrugem Imóveis. Como a oferta é grande, ele diz que consegue casas para até oito pessoas a partir de R$ 120 por dia. Unidades para abrigar apenas um casal podem sair por R$ 70 reais a diária.


Mas os profissionais alertam que os preços mais em conta de fevereiro e março não se aplicam aos dias do Carnaval. Primeiro, porque para alugar por menos do que os dez ou sete dias tradicionais o valor já é mais caro - às vezes, até o dobro. Depois, porque a procura no período é muito alta. Na Ferrugem, por exemplo, há apenas 10% de imóveis vagos.

E outra ressalva vai para quem está pensando em alugar uma casa em condomínio fechado em Xangri-lá, no litoral gaúcho, onde a situação é um pouco diferente das citadas antes, de acordo com Marcos dos Santos, proprietário da Marcos Giulio Gestão Imobiliária. "Até a primeira quinzena de fevereiro, os preços ficam estáveis, depois começam a aumentar, já por causa do carnaval", explica. A boa notícia é que, nesse tipo de imóvel, a ocupação está, atualmente, na casa dos 70%, o que significa que ainda é possível encontrar boas unidades.


Antecedência
Mas o ideal é se programar, tanto para as férias como para o Carnaval, com bastante antecedência, para poder escolher os melhores imóveis. "Quem chega em cima da hora até consegue lugar para ficar, mas de certa forma pega 'o que sobrou', pois as opções com mais infraestrutura já estão ocupada", comenta dos Santos.

E essa antecedência, de acordo com Tania, não é de duas semanas: a maioria dos veranistas que visitam a praia em janeiro costuma fazer as reservas em setembro, outubro ou novembro do ano anterior. "Eles aproveitam os feriados prolongados desses meses para visitar os imóveis e escolher o que vão querer", conta.

Perfil dos imóveis
E para quem está na dúvida sobre o que é melhor alugar em cada praia, os corretores dão as dicas sobre os tipos de imóveis ideias para cada perfil de veranista.

Para Tania e Noêmia, os apartamentos seriam uma opção com mais infraestrutura e mais segurança para os locatários. Além disso, a profissional de Torres informa que costuma ter mais ofertas deste tipo de imóvel. As casas, segundo ela, em geral estão mais longe da orla ou em praias menos movimentas.

Para as famílias com mais disponibilidade do orçamento e de tempo, e que estão em busca de imóveis com infraestrutura mas com alguma privacidade, os condomínios fechados são uma boa opção em Xangri-lá, sugere dos Santos. Os valores para dez dias partem de R$ 1 mil reais a diária, preço que acaba reduzido se o locatário ficar por mais tempo no local.


Fora dos condomínios, Noêmia desaconselha o aluguel de casas em Capão da Canoa, pela questão da segurança. Embora, segundo ela, em 2011 tenham sido registrados menos arrombamentos, a questão ainda preocupa corretores e veranistas. "O meliante daqui não rouba os pertences do imóvel, mas do inquilino, que ainda tem a imagem de uma praia tranquila e costuma deixar tudo aberto", comenta.

A sugestão dela é que as casas sejam alugadas para grandes grupos, e que se tenha, no litoral, o mesmo cuidado que se tem na cidade. Além disso, a casa, para muitas pessoas, garante mais liberdade para fazer barulho, ainda que dentro dos limites da lei.

Junior, de Garopaba, levanta também a questão do preço, já que quanto mais ocupantes, menor o valor que cada um precisa pagar pela diária. Quanto à segurança, o corretor comenta que a Ferrugem está com mais policiamento, e que nenhum dos imóveis de sua agência registrou problemas com assaltos.

Embora indique as casas para os grupos grandes, Noêmia alerta que, em Capão, a maioria das imobiliárias não aluga unidades só para jovens, mesmo maiores de idade, sendo preciso sempre a presença de alguém mais velho. "Tivemos experiências anteriores ruins", diz. E acrescenta que não adianta tentar fazer a reserva no nome do adulto, pois se na hora de retirar a chave o mesmo não estiver presente, o dinheiro é devolvido e o imóvel não pode ser ocupado.

Em Torres, os cuidados também são redobrados, embora não haja necessidade de uma pessoa mais velha. "Em geral temos mais famílias, os jovens vêm mais o carnaval, e nesses casos fazemos cópias dos documentos de todos os que vão ficar no imóvel, para garantir que todos tenham responsabilidade pela unidade", explica. Em Xangri-lá, segundo dos Santos, a precaução contra possíveis danos vem no preço: em geral, jovens sozinhos pagam mais caro pelo aluguel de temporada.

Mas, independente do perfil do veranista, os corretores afirmam que ainda dá tempo de desfrutar de sombra e água fresca na beira do mar.