Os melhores endereços

Pesquisa exclusiva mostra os pontos mais valorizados -- e os com melhor potencial -- em sete cidades brasileiras
Cláudia Bergamasco, da EXAME Comentários (0) Comprar um imóvel para investir é fácil. Comprar um imóvel para investir que compense é muito, muito mais difícil. Poucos investimentos são tão sujeitos a fatores não econômicos como o imobiliário. A rentabilidade de um imóvel depende não só do preço. Ela também é influenciada por características imprevisíveis, como a moda -- alguns bairros são muito valorizados em determinado momento, para deixarem de atrair o investidor pouco tempo depois -- e as próprias condições do imóvel. O melhor exemplo são excelentes apartamentos sem garagem.

Apesar de todas essas dificuldades, o mercado imobiliário brasileiro está muito aquecido. Os motivos são vários: a estabilidade da economia com perspectiva de queda dos juros, que é fundamental para elevar o interesse por investimentos de longa maturação, como os imóveis, além do cenário internacional. "Há uma bolha inflacionária no mercado imobiliário dos Estados Unidos, e os preços dos imóveis subiram algo próximo de 500% nos últimos cinco anos", diz João Teodoro da Silva, presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci), órgão governamental que fiscaliza os 25 conselhos regionais de corretores de imóveis no país. Esse movimento elevou o interesse estrangeiro e vem pressionando os preços por aqui. Mesmo assim, ainda há muito espaço para subir. Segundo Silva, os imóveis no Brasil estão baratos se comparados aos de Nova York, São Francisco e Miami, por exemplo.

O que comprar? Para orientar o investidor, o Guia EXAME de Investimentos Pessoais publica com exclusividade uma pesquisa realizada pelo Cofeci mostrando quais são os bairros e as regiões mais valorizadas em sete das principais capitais brasileiras, informando os preços médios por metro quadrado, tanto para imóveis residenciais como para comerciais.

São Paulo 40% do movimento brasileiro
O estado de São Paulo representa de 36% a 40% de todo o movimento do mercado imobiliário brasileiro. Na capital, os preços são os maiores de todo o país, pois a procura é sempre maior do que a demanda. Segundo a pesquisa do Cofeci, os imóveis mais promissores para investimento são os que custam até 100 000 reais e que representam, aproximadamente, 70% das vendas imobiliárias no estado. A preferência mais nítida é por imóveis de dois dormitórios com uma vaga de garagem. São os mais líquidos -- mais fáceis tanto de alugar quanto de vender. O levantamento dividiu a cidade em dois grandes grupos de bairros. A chamada zona A, mais valorizada e formada por bairros mais nobres e tradicionais, tem preços de 20% a 30% maiores do que os da zona B. Na zona A estão bairros como Vila Nova Conceição e Cidade Jardim (na zona sul), Alto de Pinheiros (na zona oeste), Jardim Anália Franco (na zona leste) e Jardim França (zona norte). Quando o interesse do investidor é comprar para alugar, o imóvel pode ter taxa de retorno de 0,4% a 1,5% do valor de venda ao mês -- a maior do país.

A pesquisa do Cofeci em São Paulo não abordou os imóveis comerciais, que são muito importantes no mercado paulista. No entanto, um levantamento menos formal com consultores imobiliários mostra que a estratégia de comprar pequenas salas comerciais já deixou de ser lucrativa. Hoje, para ter retorno, o investidor em imóveis comerciais deve escolher um edifício com bons recursos tecnológicos e laje ampla, além de abundância de garagens e elevadores.


Rio de Janeiro Olho no Pan-Americano
O turismo hoje é a grande promessa de negócios no Rio de Janeiro. Por causa dos Jogos Pan-Americanos, em 2007, a cidade está investindo pesadamente em infra-estrutura para receber mais turistas do que recebe normalmente. Por isso, o retorno mais eficiente para um investimento imobiliário é o de imóveis para locação. O valor do aluguel, de modo geral, está oscilando entre 0,8% e 1,3% do valor de venda do imóvel ao mês, um dos mais altos entre as sete capitais pesquisadas pelo Cofeci.

Os imóveis residenciais para locação tradicional também estão com taxas de retorno bastante vantajosas para o locador, de 0,8% a 1,1% do valor de venda. Já no caso de imóveis comerciais, os investimentos mais promissores hoje são salas comerciais na zona sul e na Barra da Tijuca, apartamentos conjugados em Copacabana e apartamentos de dois quartos na Barra da Tijuca.


Belo Horizonte Vantagens para o alto padrão
A maior promessa imobiliária na capital mineira são imóveis residenciais de luxo, localizados em bairros predominantemente de classes A e B. A recomendação é investir em casas e apartamentos com área construída a partir de 180 metros quadrados. A oferta reduzida de imóveis desse tipo eleva seu valor. Os bairros mais cotados são Lourdes, Santo Agostinho, Savassi, Funcionários, Mangabeiras e Belvedere.

Para imóveis comerciais, a maior procura tem sido por andares inteiros, sem paredes, conhecidos no setor como andar corrido. "Os empresários preferem os andares livres, para que possam dividi-los conforme as necessidades da empresa, a conveniência e a preferência dos donos", diz Teodoro da Silva, do Cofeci. O retorno esperado desse tipo de imóvel, quando alugado, é de 1,2% do valor de venda ao mês, um dos melhores de todo o Brasil.


Brasília Preços em alta
Em Brasília, a localização tem mais influência no preço dos imóveis. Em algumas quadras do Lago Sul, o metro quadrado custa, em média, 2 500 reais. Mas casas com o mesmo padrão em algumas quadras do Lago Norte estão custando 1 800 reais o metro quadrado. Em relação aos imóveis comerciais, em virtude da constante mudança de órgãos públicos do Rio de Janeiro para Brasília e, ainda, devido ao envelhecimento dos prédios públicos, os imóveis novos com grandes áreas tiveram alta nos preços, principalmente no Setor Comercial Norte. Em conseqüência dos preços mais elevados, o retorno para o locador é ligeiramente menor do que a média de outras capitais: 0,5% ao mês para imóveis residenciais e 0,7% para imóveis comerciais.


Curitiba Prefira as construções diferenciadas
A tendência mais promissora na capital paranaense tem sido a construção de imóveis especiais, principalmente para a locação comercial. Por exemplo, torres projetadas para a instalação de clínicas médicas e escritórios. "Esse tipo de empreendimento está valorizado e deve permanecer com seus preços em alta por mais seis ou oito meses", diz Silva, do Cofeci. Quem quiser investir nesse tipo de imóvel deve optar pelos localizados nos bairros de Água Verde, Centro Cívico e Mercês. Valem aqui as recomendações de investimento nas demais cidades brasileiras: o bom imóvel comercial para locação deve ter recursos como muitas garagens e laje ampla.

Entre os imóveis residenciais, os mais promissores para investimento são os localizados em edifícios relativamente baixos, de seis a oito andares, e com área construída de 100 a 150 metros quadrados. O investidor também deverá encontrar bons retornos com casas e terrenos em condomínios residenciais horizontais destinados às classes A e B.

Os bairros mais valorizados são Batel, Vila Izabel, Seminário, Jardim Botânico, Ecoville e Champagnat. O retorno esperado para o locador é de 0,7% a 0,8% do valor de venda. Embora à primeira vista esse percentual possa parecer inferior ao das aplicações financeiras, sempre é bom lembrar que imóveis são investimentos de longo prazo. É possível esperar que essa rentabilidade se mantenha ao longo do tempo, superando os juros previsivelmente mais baixos no futuro.


Florianópolis Rentabilidade baixa
O mercado imobiliário em Florianópolis tem características muito específicas. Os preços são elevados devido à pesada migração de aposentados de todo o país em busca do pouco trânsito, da baixa violência, das belas paisagens e da qualidade de vida da capital catarinense. Além disso, a cidade recebe muitos turistas do Brasil e dos países vizinhos. Por isso, o investimento imobiliário mais promissor no momento é comprar imóveis residenciais de dois dormitórios. Embora voltados para a classe média, esses imóveis tendem a ser mais caros do que unidades do mesmo padrão em outras capitais. Os bairros mais valorizados em Florianópolis são Centro, Itacorubi, Parque São Jorge, Trindade e Jurerê. Este último tem o metro quadrado mais caro da cidade, avaliado em 3 300 reais.

Por causa dos preços, o retorno para o locador é baixo, pois o capital destinado à aquisição do imóvel é elevado. Segundo a pesquisa do Cofeci, a remuneração para a locação residencial é de 0,45% do valor de venda, ao passo que a locação de imóveis comerciais rende 0,6% ao mês, valores bastante inferiores à média das cidades avaliadas pelo levantamento.


Goiânia Olho na segurança
A segurança é uma das preocupações atuais do habitante de Goiânia. Não por acaso, os bairros mais valorizados são aqueles sem favelas por perto, bem policiados e onde predominam moradores com nível de renda mais elevado. A qualidade dos serviços de saneamento básico também influi nos preços. Para o investidor, a dica mais quente do momento são os conjuntos habitacionais, tanto horizontais quanto verticais, ou edifícios mais modernos, que permitam aos moradores ter mais segurança, não importando o número de dormitórios do imóvel. Os bairros mais promissores, segundo a pesquisa do Cofeci, são Alto do Bueno, Jardim Goiás, Setor Oeste, Setor Marista e Alto da Glória.

O retorno para o investidor também não é dos mais elevados, assim como ocorre com os imóveis da capital federal -- o ganho é de 0,5% do valor de venda por mês para os imóveis residenciais, segundo a pesquisa do Cofeci, e 0,6% do valor de venda ao mês para os imóveis comerciais.