Painel de mercado

Empreendimentos logísticos não atendem às exigências de inquilinos
Afirmação é da diretora de desenvolvimento da Prosperitas Investimentos, para quem as especificidades de projetos logísticos estão sendo negligenciadas



Clarisse Etcheverry, diretora da Prosperitas Investimentos
Como têm evoluído os investimentos no mercado imobiliário de condomínios logísticos?

Esse mercado passou por ciclo recente de profissionalização. Trata-se do mesmo processo de profissionalização que se assistiu nas áreas residencial e de shopping centers, quando se decidiu partir para a produção do alto padrão - com investimentos estruturados e projetos diferenciados. Agora é a vez do logístico. O problema é que, na vontade de atender à demanda de investimentos, necessidades desse mercado tão específico estão sendo negligenciadas. Ainda hoje, quando a crescente demanda por locação de galpões não é atendida, porque faltam centros de distribuição, o inquilino acaba "aceitando" as condições impostas pelo mercado de investimento - não tão ideais para ele. Num segundo momento, quando já houver galpões em número suficiente, a previsão é que apenas os espaços bem projetados fiquem à frente, pois serão os mais escolhidos.


E quais necessidades estão sendo negligenciadas?

Cada região e cada operação pedem uma tipologia específica. No mercado logístico você não pode replicar um produto formatado; é preciso entender o que é ideal em cada caso: a quantidade de docas, se o armazém terá área para contêineres, ou espaços para manobra de carretas, se haverá circulação perimetral ou pós-docas. A ideia é pensar como o projeto pode ser flexível, dentro de um leque maior de possibilidades de uso do galpão.


O que chama de produto formatado? Os projetos estão sendo reproduzidos segundo um modelo padrão?

É um modelo simples demais que está sendo reproduzido pelo mercado de investimentos; é maldimensionado, não se adéqua a necessidades específicas dos ocupantes; traz apenas características muito básicas de projeto, como altura mínima de pé-direito. Muitas vezes, confunde-se o tipo de projeto ideal para cada região - portuária ou rodoviária, por exemplo. Há também uma migração de empresas para esse setor que não têm expertise em galpões de distribuição.


Você se refere a condomínios que não são feitos sob encomenda, certo?

Sim, o problema desses projetos é que são especulativos e não foram construídos no esquema "built to suit". Poucos projetos têm considerado itens como tipo de operação, profundidade de galpões, reúso de água e itens para "green building", além de aspectos mercadológicos de operações e fluxos logísticos de cada região do País. Esses detalhes serão diferencial no mercado imobiliário de amanhã.